2016昆山市物业服务收费管理实施细则
一 总 则
第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。
第四条 尊重业主对物业共有部分共同管理的权利，提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。
第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作。
二 物业公共服务收费管理
第六条 物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
? 第七条 普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价，实行等级收费管理制度，今后逐步向分类分项分级的“菜单式”收费管理制度过渡，并适时调整和定期公布。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。各等级基准收费标准详见附件1，具体执行标准可上下浮动20%。
价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对本市物业服务标准以及相应的收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。
第八条 新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。
物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向价格主管部门备案：
(1)住宅区前期物业公共服务收费备案表;
(2)物业管理行政主管部门出具的物业服务合同备案证明;
(3)前期物业管理协议选聘审批表或前期物业服务招投标中标单位确认书;
(4)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件;
(5)招标文件、投标文件;
(6)前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议。
新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容，签订前期物业服务协议。
前期物业管理期间变更物业服务企业的，应向物业管理行政主管部门备案。物业公共服务收费标准发生变化的，应同时向价格主管部门备案。
第九条 满足业主大会成立条件业主大会尚未成立的，普通住宅物业公共服务收费标准因成本变化等因素需要调整的，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在区镇组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
第十条 各类别墅、高级公寓、装修商品住房、小区区域户型建筑面积全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。
住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。
第十一条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十二条 物业公共服务费一般由下列因素构成：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;
(3)清洁卫生费用;
(4)绿化养护费用;
(5)秩序维护费用;
(6)物业服务企业办公费用;
(7)物业服务企业的固定资产折旧;
(8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)管理费分摊(酬金制不含此项);
(10)经业主大会同意的其他费用;
(11)法定税费以及合理利润(或酬金)。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十三条 住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设备使用的房屋等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
第十四条 业主、物业使用人自办理房屋交付使用手续之日起，应按物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。
物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外，阁楼、独立使用的地下室和半地下室等附属面积按房屋所有权证登记面积的50%收取);尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
第十五条 物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。
第十六条 新建住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。
第十七条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过12个月。
三 汽车停放收费管理
第十八条 汽车停放费，是指物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由下列因素构成：
(1)管理服务人员费用;
(2) 车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用;
(3)清洁卫生费用;
(4)秩序维护费用;
(5)法定税费等。
车位租金，是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
第十九条 住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整。?
第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用、人防的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。
同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。
第二十一条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。
业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车所得收益，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。
第二十二条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件2。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的汽车停放位，汽车停放费由建设单位承担。完成交付业主的，自办理交付手续之日起，汽车停放费由业主承担。合同另有约定的从其约定。
第二十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准详见附件2。
利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定使用。其管理办法按照省、市有关规定执行。
第二十四条 对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修、环卫等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。
四 其他服务收费管理
第二十五条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。
特约服务收费标准实行市场调节价，由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十六条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。
代办服务收费标准实行市场调节价，由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。
第二十八条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)、物业使用人应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。
物业服务企业可以按照约定向业主、物业使用人预收一定数额的费用，预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费。
第二十九条 装修垃圾清运费，是指业主或物业使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。收费标准按建筑面积3元/平方米执行。
第三十条 物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。
物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要，向业主发放证照、门卡等所产生的制作费用，应当按照权利义务对等原则计入相应的服务成本;业主或物业使用人另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的'，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。
新建住宅小区实行门禁出入证(卡)或梯控卡管理的，建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主、物业使用人另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡、梯控卡等)。
物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为每车配置1张出入证(卡)。
物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。
第三十一条? 利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
五 行为规范
第三十二条 物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主、物业使用人提供质价相符的服务，并接受业主、物业使用人监督。业主、物业使用人对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向区镇、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三十三条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。
新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。
第三十四条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。
物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费收支、经营设施收益收支、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、区镇的查询和监督，每次公示时间不少于15天。
实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担，按照物业服务合同约定执行。
第三十五条 业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。
第三十六条 物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。
物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。
第三十七条 物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
六 监督管理
第三十八条 价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。
物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理，及时处理物业服务投诉。
物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。
第三十九条 价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚：
(1)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
(2)不按照规定提供服务而收取费用的;
(3)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(4)强制或变相强制服务并收费的;
(5)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;
(6)不按规定实行明码标价的;
(7)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;
(8)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第四十条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
七 附则
第四十一条 服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。
第四十二条 本细则由市物价局会同市住房和城乡建设局负责解释。
第四十三条 本细则自2015年1月1日起执行，《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》(昆政规〔2010〕16号)同时废止。
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