做房地产销售怎么转营销策划1
一、产品的调研
只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
(1)物业的定位;
(2)建筑、配套、价格的优劣势分析;
(3)目标市场的分析;
(4)目标顾客的特征、购买行为的分析;
二、市场的调研
或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
(1)区域房地产市场大势分析;
(2)主要竞争对手的界定与SWOT的分析;
(3)与目前正处于强销期的楼盘比较分析;
(4)与未来竞争情况的分析和评估。
三、企划的定位
定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP(独特的销售主张)，提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
四、推广的策略及创意的构思
针对项目情况，确立几个与之对应的创意构思，再从中选择最适合的构思，围绕构思并配合时间节点展开推广策略的安排。
五、传播与媒介策略的分析
有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
1.不同媒体的效应和覆盖目标;
2.不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;
3.不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;
4.不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;
5.不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;
6.不同地区、不同方式的夹报DM分析;
7.户外或其他媒体的分析;
8.不同的媒体组合形式的分析。
做房地产销售怎么转营销策划2
1.年度销售战略规划：规划及研讨年业绩及年度销售额总成和差距，及时总结业绩差距并采取一系列强有力措施加以改善完成。
2.营销组织管理咨询：对区域的销售模式改进最优质的服务及最便利的消费。
3.计划与预算管理咨询：广告、宣传、新项目开发、设计、包装、销售人员、做合理化的成本控制意识及管理机制。
4.营销业务流程管理：项目开发、成本预算、设计包装、服务出台、利润及销售预算。
5.销售管理：销售团队运作机制、销售人员管理、专业化销售技术、销售管理工具、销售监控管理、销售督导管理、促销管理。
6. 渠道管理：渠道规划、渠道开发方案、渠道冲突解决方案、渠道管理工具、渠道推广。
7. 终端管理：终端生动化、终端客情关系、终端销售管理规范、终端管理流程设计、终端信息管理制度。
8.目标：建立完善营销体系;贯通渠道，活化组织;强化、固化、提升销售能力
做房地产销售怎么转营销策划3
一、前景
介绍宏观环境和市场前景;介绍行业前景;介绍企业该产品市场现状
二、营销策划的目的
分析产品目前所处的营销阶段，提出营销策划的目的，是：
?为了实现公司产品在市场的销售目标? ?为了向市场推出新产品? ?为了提高品牌知名度和市场份额? ?为了适应环境新变化，重新制定营销方案? ?为了解决企业营销面临的某个具体困难? ……
三、市场环境分析
环境分析 swot分析 ：?营销现状与目标差距? ?优势? ?劣势? ?机会? ?威胁? ?……STP分析 ：?市场细分 ? ?目标市场选择 ? ?市场定位
企业原来市场观点的分析与评价
重新进行目标市场策略决策的必要性
四、竞争对手分析
1 主要的竞争对手2 竞争对手的基本情况3 竞争对手的优势与劣势4 竞争对手的策略
五、营销策略
?产品 /定价(策略)? ??渠道(策略)? ??促销(策略)? ??其它配套策略 ??具体行动方案(人物、时间、地点、事件)
六、费用预算
?调研、策划费 ? ?广告费 ? ?人员促销费 ? ?公关活动费 ? ?营业推广费 ?
七、应急预案
?各种危机处理预案 ?/?谣言、安全、政策突然变化、严重质量事故…… ?/?顾客投诉 ?/?货物供应不足或不准时 ?/?发现假货 ?/?有关方面发难 ?……?怎样应对?
八、营销管理方案
营销计划的执行、控制和管理等的措施。
九、效果预测
附：市场调查问卷
市场调查结果分析
资料来源表
做房地产销售怎么转营销策划4
对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精雕细凿，力争完美。好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。主要卖点：对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1) 地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。绘制效果图：根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。广告诉求点：1)阐述楼盘的位置;2)阐述楼盘所在地的历史渊源;3)阐述楼盘交通条件;4)阐述楼盘人口密度情况;5)阐述楼盘的升值潜力;6)阐述楼盘开发商的信誉;7)阐述楼盘的背景;8)阐述楼盘的舒适温馨;9)阐述楼盘的实用率;10) 阐述楼盘的付数计划;11)阐述楼盘的品质;12)阐述楼盘的深远意义;13)阐述楼盘的物业管理有什么不同。广告阶段划分：对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：第一阶段(预期到首期交楼入住)：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。第二阶段(首期交楼至二期完工)：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段(二期工程交楼至整体竣工)：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。广告表现：在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。(具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划)。预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。首期广告内容及时间安排内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：①楼盘效果图。②楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。③售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。④工地围板的设计、绘制。⑤展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。⑥展销场地道路指导牌的制作。⑦展板(两套，每套12张)的设计、制作和摆放。⑧影视广告创意构思及拍摄制作。⑨报纸广告首5期的设计、完稿及定版。⑩围绕展示会其它促销宣传用品。
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