商业街项目建议书【1】
一、发展趋势与战略意义
1.项目背景：城乡一体化发展
了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。
根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。
快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。
新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。
这是具有国家战略意义的转变：如果说改革开放前20多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期，那么，未来20年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。
今后，城市的许多资源将向乡镇快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城市与乡镇的差别。
xx无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。
2.项目立意：新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈
基于上述对国家建设发展的战略意义和xx现状的认识，我们对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。
我们的基本阐述是：一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。
它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范，引领xx现代商贸业的发展潮流，成为支撑xx新生态、新文化、新生活的城市地标。
在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，玫瑰星城大二期项目将起到一个里程碑的历史意义。
3.项目布局：奠定项目在xx的核心地位
在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。
因此，在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。
它在xx的商业布局中要起到标杆作用，成为xx市场繁华、商贸文明的重要引擎。
以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成xx这样的中心小城镇的核心商务区的空间。
通过这样重量级的布局，一举奠定项目在xx的核心地位。
4.项目运作：肩负小城镇裂变的历史使命
项目推广上的运作，希望能在一个比较高的层次上进行，积极争取政府资源，肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命，而不完全是开发商的功利性商业运作。
立足这样的高度，有利于大二期项目的全方位推进。
二、项目理念与商业模式
1.项目理念：开创后商业街时代的典范之作
商业街是城市生活的一种特定商业形态。
中国商业街历史源远流长，从汉代洛阳街市的鼎盛到唐代长安大街的喧闹，从xx南宋御街的繁荣到明朝南京鼓楼大街的熙攘……商业街成为城市历史经济文化发展的见证。
她讲述着城市的故事、演绎着城市的历史、承载着城市的梦想。
从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争，发展到商街与商街的竞争及商圈与商圈的竞争，甚至城市与城市的竞争。
商业街在城市中的经济形象和商业地位日益突出，商业街经济正强力助推着城市经济的发展，从而成为城市商贸发展、市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市文明的重要窗口和名片。
商业特色街作为城市商业综合体的一种表现形态，是商贸服务业最集中的区域，对于推动城市产业集聚、商贸流通、旅游观光、休闲购物乃至于城市品牌形象具有重要作用。
现代商业街与传统商业街不同之处在于，完全摒弃了单纯的购物功能，向着全方位一站式多元化的功能发展，以满足消费者物质与精神全面需求为目标。
这是后商业街时代的重要特征。
在电商迅猛发展的时代，x星城大二期项目将容纳各种元素，形成可游可玩可赏可体验的新格局，从而打造成后商业街时代的典范之作。
2.商业模式：开启xx第五代商业模式
创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产和商业业态提升竞争力的核心，更是商家通过商业模式赚取最大利润或价值的过程。
商业价值的取向，一般从商业发展的规律来看，商业地产和商业展贸业态必须与时俱进。
中国的商业发展模式经历了许多种的方式方法，归结为主流商业模式：第一代供销社商业模式;第二代百货商业模式;第三代大卖场式的超市连锁经营模式;第四代城市生活休闲中心模式;第五代供应链商业模式。
第五代商业模式，是建立在第四代城市生活休闲中心模式基础上的一种电子商务、物流和金融相结合的新商业模式，在大规模横向供应链商业的基础上，在理念上强调投资运营商的主导权，提供优质资源平台和讯息共享的融汇商品流、运输流、资金流、信息流于一体，同时，完成顾客的体验式消费、商家的参与式经营，投资商和参与者共赢的一站式运营和服务中的多方共赢。
在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。
购物已不再是商业模式最重要的功能，它是集消费、休闲、文化、运营、体验、服务、参与、共赢八大功能于一体，其中运营、体验、服务、参与、共赢成了经营者的核心;消费、休闲、文化成了顾客的核心。
体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。
一站式的体验消费和服务，构成元素主要有金融、贸易、服务、文化、娱乐、电子商务、餐饮、交通、停车场、物流等现代商业提倡的“一站式”消费和服务应运而起。
三、项目定位与业态布局
1.总体定位：中国影视风情第一街
链接xx中国影视城的产业资源和文化积淀，打造一个集合影视文化元素、展示中西合璧建筑景观、体现多元化商业功能、融合本土民俗风情的中心城镇现代化大型旅游购物景点，具有独特景观、丰富内涵、完善功能的集购物、美食、休闲、观光、娱乐、游憩于一体的，能满足多层次消费者全方位物质与精神需求的，独具个性的富于艺术气质的大型现代商业文化街区高品位商务空间。
概念描述：这是中国第一条影视文化主题商业步行街。
徜徉在这条街上，首先映入眼帘的是造型奇特极具现代感的商业建筑，钢架结构、巨幅幕墙，营造出光感通透宽敞明亮的商业空间。
其间，各种休闲设施齐全，消费者可以享受各种体验式消费的历程。
五光十色的精品橱窗，烘托出浓郁的商业气息。
“潮”气十足的商品，轻吹着时尚之风。
城雕小品和不时闪过的熟悉的明星脸，构成独特的凝固和活态的人文景观。
在繁华的都市商业景观中，衬映着八面山的自然景观。
不时可以看到以影视明星命名的情调十足的咖啡屋、美食店，让你品尝到不一样的美味和优雅。
入夜，璀灿的灯光和绚丽的霓虹交相辉映，让思绪在光影中舞蹈，领略不夜的xx魅力。
2.业态定位：一中心五大功能区块
一中心：
时尚精品购物中心——丝绸、时装、鞋类、包类、饰品、美容护肤品等
五区块：
美食风味区块——台湾风味小吃、杭邦菜、茶楼、咖啡、时尚饮品等
酒吧娱乐区块——酒吧、KTV、游戏等
休闲服务区块——台湾“三温暖”浴场、中医养生、医疗美容、韩国微创整型、运动健身会所等
旅游购物区块——旅游纪念品、土特产等
影视文化区块——3D影院、影视道具收藏馆、戏装拍摄、影视衍生品等
配套业态
主题酒店
中型超市
金融机构
3.品牌定位：以国内一、二线品牌为主打
根据xx商业现状与消费环境，初期的品牌定位不宜太高端，以国内尤其是省内一、二线产品品牌为主打，如女装类江南布衣、伊芙丽、可可尼等，餐饮类绿茶、弄堂里、两岸咖啡等，休闲健身类蓝士堡等。
此外，配置少量进口高档商品，特别是美容化妆品类。
后期，可进行根据市场情况，进行品牌调整。
(注：此部分内容需通过编制《业态规划》进行细化，以形成招商运营的指导性文件)
四、项目运作机制
本案拟由xx商业特色街联合会牵头，携手xx五大“国字号”商业街——清河坊民俗文化街、xx武林路时尚女装街、中国丝绸城、四季青服饰城、胜利河(大兜路)美食街共同打造。
具体操作平台：xx天下名镇商业管理有限公司、xx茶易餐饮管理有限公司。
1.资源优势
具有操作性强，可落地的资源优势。
招商资源：xx市13条市政府正式命名的商业街资源有效整合;台湾美食餐饮独特优势资源。
政府资源：联合会直通国家商务部商业步行街指导委员会，为打造“国字号”商业街提供政府资源。
2.品牌优势
商业街的品牌影响力和众多商家品牌共生性优势。
3.运营优势
对商业街运营管理有着丰富经验。
五、项目合作方式
1.整体或部分长期租赁。
(条件另议)
2.单纯招商服务。
通常采用租金分成，根据不同业态，设定不同的比率，享受服务年限内的(3——5年)分成。
3.其他合作方式面议。
六、机构简介
1.xx商业特色街联合会
是xx市民政局正式注册登记的社团组织，主管单位xx市贸易局，正式成立于20XX年10月，现有会员单位87个(包括xx市政府正式命名的13条商业街及部分商业街品牌企业)。
2.xx名镇天下商业管理有限公司
是上市公司“xx”下属子公司(股票代码：xx)，注册资本x万元。
该公司具有国资背景——xx商业集团。
(详见公司介绍)
3.xx茶易餐饮管理有限公司
隶属台湾xx餐饮集团，公司管理运营团队均来自台湾，在大陆从事台湾餐饮业策划、招商服务和培训已逾十年。
公司注册资本x万元。
(详见公司介绍)
房地产开发项目建议书【2】
目录
第一章、 项目概述
第二章、 项目名称和选址
第三章、 项目规划建设方案
第四章、 项目建设条件
第五章、 物料消耗与供应
第六章、 环境保护
第七章、 项目建设周期与日程安排
第八章、 经营管理方式
第九章、 投资估算
第十章、 项目经营策划
第十一章、 效益评价
第十二章、 结论
第一章 项目概述
一、项目背景
宗地系重庆市酉阳民族师范学校，该校创建于清光绪三十年(1904年)，历经了满清、民国、共和国三个时代。
随着现代城市规划、建设，酉阳政府对学校进行升级整合，将原酉阳民族师范学校地块用于房地产开发。
该地块位于县城黄金地段(钟多镇桃花源中路145号)，占地50余亩。
二.项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于县城黄金地段(钟多镇桃花源中路145号)，宗地面积为49亩。
用于商品房项目开发。
2、项目概况
宗地由重庆爵尊房地产开发有限公司于20XX年4月与酉阳国土资源和房屋管理局签定建设用地保用权出让合同。
计划20XX年1月开工，2015年10月竣工。
三、项目建设单位
1、项目公司名称：重庆爵尊房地产开发有限公司。
2、公司经营范围：
在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。
3、项目建设规模和建设内容：
“该项目”开发建设总建筑面积约14.7万平方米。
建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。
“该项目”由重庆爵尊房地产开发有限公司投入全部建设资金。
四、可行性研究报告编制
1、编制单位：
由重庆爵尊房地产开发有限公司编制酉阳Z41-1/02项目可行性研究报告。
2、编制依据：
2.1、渝价[2002]3 号文件
2.2、渝价(2001)402 号文件
2.3、《重庆市房地产业税费政策汇编》
2.4、渝府发(2003)92 号文件
2.5、渝(2000)830 号文
2.6城市居住区规划设计规范 GB 50180-93
第二章 项目名称和选址
一、项目名称：酉师校项目(暂定名)。
二、地理位置：“该项目”位于钟多镇桃花源中路145号
三、项目占地面积：占地面积约3.2万平方米)。
四、项目用地现状：项目用地范围内为净地。
第三章 项目规划建设方案
一、项目建设内容：
“该项目”建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积： 3.2万平方米。
2、总建筑面积： 14.7万平方米。
3、居住建筑面积：13.23 万平方米。
4、建筑高度：高度控制在100米以内。
5、建筑密度不高于40%。
6、居住总人口： 约4370人。
7、居住总户数： 约1360户
8、绿化率：不低于25% 。
三、项目规划设计特色。
1、规划设计：
在规划设计上拟聘请著名设计公司通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。
“该项目”力求吸收当今国内先进的建筑艺术，体现城市风貌和时代特色。
规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合酉阳总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。
2、设施、设备、材料：
“该项目”建设将充分引入国内先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。
3、绿化：
“该项目”力求最大限制度建设生态园林和生态景观设施，为业主提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。
第四章 项目建设条件
一、地理条件：
“该项目”座落在县城黄金地段(钟多镇桃花源中路145号)占地面积约3.2万平方米。
地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“该项目”目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批商品房项目，随着城区建设步伐，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。
第五章 物料消耗与供应
一、建筑材料
“该项目”建筑内容为新建高层建筑及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。
其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为：
钢材： 7350 吨(按50kg/M2计算)
水泥： 27900吨(按190kg/ M2计算)
二、主要设备
“该项目”的建设内容为高层住宅及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
根据初步计算，“该项目”水、电、气等用量为：
1、用电量：60瓦/平方米，则预测项目用电量为12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为40万立方米/日。
第六章 环境保护
按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”，建设项目要采取严格的环境保护措施。
“该项目”的建设内容为高层住宅和商业，对环境的污染较少。
环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。
项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和重庆市的环境保护法规。
环境保护措施如下：
1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和重庆市的有关规定和标准。
2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和重庆市规定的.废气排放标准。
汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。
第七章 项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“该项目”建设按照重庆市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。
为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“该项目”总建筑面积约为14.7万平方米，预计建设周期为35 个月，即从20XX年1月到2015年10月为建设期，项目建设实施进度为：
1、20XX年1月之前完成前期准备工作。
主要包括：协议签订、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。
2、20XX年1月到2015年10月为施工工期，竣工验收。
第八章 经营管理方式
一、经营设想
1、“该项目”拟采用目前行业流行的建设工程管理模式，按照国家通用建设施工条款。
2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。
将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。
第九章 投资估算
一、成本构成
宗地占地约49亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成：
1、土地费用
投入土地成本13527.0677万元
2、土地出让金：4147.6723万元
3、其它投入
二、项目设计
方案A：以4.5容积率，均按27--30层高层设计，商业面积按总建筑面积的5%计算，共8栋.
总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2 其中:
1、住宅面积：14.7*(1-5%)=13.97万m2
2、商业面积：14.7*5%=0.73万m2
住宅销售：按4900元/ m2计，4900元/ m2×13.97万m2 =68453万元
商业：按15000元/ m2计，15000元/ m2×0.73万m2 =10950万元
方案B：以4.5容积率，按30层高层与18层小高层设计，高层与小高层各占住宅总面积的50%，商业面积按总建筑面积的8%计算，高层4栋，小高层6栋。
总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2 其中:
1、住宅面积：14.7*(1-8%)=13.52万m2(高层住宅建筑面积7.2万m2，小高层住宅建筑面积6.3万m2)
2、商业面积：14.7*8%=1.2万m2
住宅销售：按均价5100元/ m2计，5100元/ m2×13.52万m2=68952万元
商业：按均价15000元/ m2计，15000元/ m2×1.2万m2=18000万元
方案C：以4.5容积率，均按18层小高层设计，商业面积按总建筑面积的10%计算。
共12栋。
总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2其中:
1、住宅面积：14.7*(1-10%)=13.23万m2
2、商业面积：14.7*10%=1.47万m2
住宅销售：按5300元/ m2计，5300元/ m2×13.23万m2=70119万元
商业按15000元/ m2计，15000元/ m2×14.7万m2=22050万元
三、成本测算：
(一)、以方案 A设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：
1、固定成本
1.1、土地费用 13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 23520万元 高层造价按1600元/m2
1.4、建设单位管理费 376万元
1.5、勘测费、设计费 470万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 42.3万元
1.8、施工图预算编制费 47万元
1.9、工程招投标代理费 94万元
1.10、监理费 188.3万元
1.11、质量监督费 58.8万元
1.12、税金 802万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 7万元
1.15、工程定额测定费 32.9万元
1.16、不可预见费 3682.5万元
固定成本合计 49803.24万元
2、经营成本
2.1、销售费用、管理费用、财务费用：销售额×2%+固定成本8% 合计5572.32万元
3、毛利
3.1、销售额-固定成本-经营成本 =79403万元-49803.24万元-5572.32万元=24027.44万元
(二)、以方案B设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：
1、固定成本
1.1、土地费用13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 24390万元 高层造价按1600元/m2、小高层按1700元/m2、商业按1800元/m2。
1.4、建设单位管理费 390.2万元
1.5、勘测费、设计费 487.8万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 52万元
1.8、施工图预算编制费 48.8万元
1.9、工程招投标代理费 97.6万元
1.10、监理费 349.4万元
1.11、质量监督费 61万元
1.12、税金 831万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 8.7万元
1.15、工程定额测定费 40.8万元
固定成本合计 47239.74万元
2、经营成本
2.1、销售费用管理费用财务费用：销售额2%固定成本8% 合计：5518.22万元
3、毛利
3.1、销售额-固定成本-经营成本=86952万元-47239.74万元-5518.22万元=34194.04万元
(三)、以方案C计，费用计算以建安费比率计，故分类为：
1、固定成本
1.1、土地费用 13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 24990万元 按建安平米造价1700元/m2
1.4、建设单位管理费 399.8万元
1.5、勘测费、设计费 499.8万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 53.6万元
1.8、施工图预算编制费 50万元
1.9、工程招投标代理费 100万元
1.10、监理费 357.1万元
1.11、质量监督费 62.4万元
1.12、税金 852.2万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 8.9万元
1.15、工程定额测定费 41.6万元
固定成本合计 47897.84万元
2、经营成本
2.1、销售费用、管理费用、财务费用：销售额×2%+固定成本8% 合计：5675.21万元
3、毛利
3.1、销售额-固定成本-经营成本=92169万元-47897.84万元-5675.21万元= 38613.95亿元
第十章 项目经营策划
一、调查区域住宅项目综合评述
本区域内在售商业住宅项目主要分布在穿城而过的主干道附近，分布不均匀。
随着城市建设规划实施，酉师校项目(暂定名)将具有巨大的经济价值。
从现有住宅项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。
二、市场需求分析
1、城市化需求
据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入城市化快速发展期。
根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。
一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，城市与农村的结构基本平衡。
我们从上述分析中得出，中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间。
3、投资需求
房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。
房地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的欢迎，投资需求是房地产市场一个重要的组成部分。
三、项目市场走向
目前影响地产开发项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。
从“酉师校项目(暂定名)”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。
地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。
而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于钟多镇桃花源中路145号。
2、建筑设计
本项目力求为业主营造良好的居住环境，根据不同的户型，设计各种风格的绿化景观。
建筑设计由知名设计院完成，目标是建设成为酉阳标榜建筑。
3、环境设计
将请专业公司设计绿化园艺广场，采用抗污染、适应当地气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。
采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。
5、室内设施及功能
5.1、充分引入智能化概念。
综合布局入户，卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。
集中报警。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于钟多镇桃花源中路145号，地处酉阳城市中心。
2、便利的交通
地处县城黄金地段。
五、该项目经营策划
1、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。
以现有的项目特点对该项目予以包装。
1.1、地处酉阳中心;
1.2、多种户型适宜不同需要，小到50平米左右经济小户型，大到130余平米大户型。
卖点分为实质内容和概念性感受。
实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。
可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。
使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。
好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。
2、竞争对策
对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。
3、增加项目的附加值
如果要以高品质出现，必须增加项目可包装的卖点。
具体地从以下两大方面考虑：
3.1、丰富专业化设计，聘请知名公司参与项目的各项设计，包括：
3.1.1、样板间的装修由知名的室内设计师进行设计。
3.1.2、社区室外环境由知名设计公司设计。
3.1.3、建筑立面由知名建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该事务所名称。
3.2、采用高档次社区服务，规划好各项功能及各种配套设施。
3.2.1、高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。
3.2.2、与客户心理上的价值尺度相吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。
3.2.3、建设最现代化的高品质商业住宅 。
总之，塑造卖点的观点是：在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。
务必塑造出名师设计、品牌品质，名家管理的形象。
这样才能达到促进预售效果的目的。
第十一章 效益评价
一、经济效益评价
1、评价方法说明：
1.1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本地区的主要在建项目的销售状况进行了调查，并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。
1.2、“该项目”建设内容主要为高层住宅及商业，建成后住宅全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。
1.3、效益评估货币本位币为人民币。
2、“该项目”销售收入预算：
“该项目”可销售面积12万平方米，按4000元/平方米，销售收入总额为4.8亿元。
二、社会效益评价
“该项目”的开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在：
“该项目”的建设为酉阳提供了一定数量商品房市场需求与旅游服务场所，满足了文化、旅游消费需要，促进酉阳经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。
第十二章 结论
一、重庆爵尊房地产开发有限公司拟开发建设的酉师校项目(暂定名)，既加快了酉阳城市建设的发展，又满足了酉阳日益增长的物质文化生活需要。
二、经测算“该项目”在经济上是可行的。
从评价方案的分析可以看出，“该项目”具有较好的经济效益。
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