房地产开发项目建议书「完整版」

时间：2023-06-12 14:08:17 文/阿林建议书北考网www.beiweimall.com

　　第一章项目概述

　　一、项目背景

　　为落实《XX城市整体规划》，加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。XX市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着XX市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式加入WTO、XX2XX8奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点. 顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。

　　由XXXX房地产开发有限公司在XX市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目(以下简称“该项目”)。

　　二.项目历史条件

　　1、宗地简介

　　宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有4XX亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。

　　2、项目概况

　　宗地由后沙峪政府与XXXX经济开发公司于1993年签订合作协议，历经十年，XXXX公司于1996年取得顺义政府核发的国有土地使用证。2XX0年10月13日，XX公司与XXXX房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。后由XX公司对其175亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。

　　3、合作方式

　　由我方出面与XX公司签订协议，该公司负责解除与XX公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费用为1350万元(含2XX万元付政府定金)，由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。

　　三、项目建设单位

　　1、项目公司名称:XXXX房地产开发有限公司。

　　2、公司经营范围:

　　在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

　　3、项目建设规模和建设内容:

　　“该项目”开发建设总建筑面积约13.5万平方米。建设内容为TOWNHOUS低密度住宅和配套设施。“该项目”由XX当代投资集团有限公司投入全部建设资金。

　　四、可行性研究报告编制

　　1、编制单位:

　　由XXXX古德房地产开发有限公司编制XX顺义后沙峪项目可行性研究报告。

　　2、编制依据:

　　2.1、XX市政府文件:京政办发(1994)7号。

　　2.2、XX市政府文件:京政办发(1996)55号。

　　2.3、XX市政府文件:京政办发(2XX0)12号。

　　2.4、XX市政府文件:京政办发(2XX0)20号。

　　2.5、XX市政府文件:京政办发(2XX1)31号。

　　2.6、温榆河流域住宅项目市场调查资料。

　　第二章项目名称和选址

　　一、项目名称:XX顺义后沙峪 --------项目。

　　二、地理位置:“该项目”位于顺义区后沙峪镇马头村北

　　三、项目占地面积:占地面积约22公顷(22万平方米)。

　　四、项目用地现状:项目用地范围内为瓜田。

　　第三章项目规划建设方案

　　一、项目建设内容:

　　“该项目”建设内容为低密度TOWNHOUSE项目及配套设施等。

　　二、项目初步规划设计方案

　　1、规划建设用地面积: 22万平方米。

　　2、总建筑面积: 15.5万平方米。

　　3、居住建筑面积: 13.5万平方米。

　　4、配套公建建筑面积: 1.5万平方米。

　　5、非配套公建建筑面积:0.5万平方米。

　　6、建筑高度:高度控制在12米以内。

　　7、居住总人口: 约1XX0人。

　　8、居住总户数: 约 3XX 户

　　9、建筑层数: 地上三层，地下一层。

　　10、绿化率: 60%。

　　三、项目规划设计特色。

　　1、规划设计:

　　在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合XX总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

　　2、设施、设备、材料:

　　“该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。

　　3、绿化:

　　“该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住TOWNHOUSE的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。

　　第四章项目建设条件

　　一、地理条件:

　　“该项目”位于顺义区后沙峪镇(马头村)。其北邻机场联络高速;东邻后沙峪村;南邻马头村，占地面积约22公顷。地理位置条件非常优越。

　　二、市政条件

　　“该项目”目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批TOWNHOUSE和别墅项目，特别随着XX市加快绿化隔离地区建设，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。

　　第五章物料消耗与供应

　　一、建筑材料

　　“该项目”建筑内容为TOWNHOUSE及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为:

　　钢材: 8XX0 吨

　　水泥: 2XXXX吨

　　木材: 3XX 立方米

　　二、主要设备

　　“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有:

　　消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

　　三、水、电、气、热供应

　　根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等用量为:

　　1、用电量:60瓦/平方米，则预测项目用电量为12XX0 千瓦。

　　2、用水量:按2升/平方米·日，用水量为40万立方米/日。

　　3、热力量:按80大卡/小时·平方米计算，则预测用热量为16 百万大卡/小时。

　　第六章环境保护

　　按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“XX市实施建设项目环境保护管理办法细则”，建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE是XX市建设“温榆河绿色生态走廊”工程，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和XX市的环境保护法规。

　　环境保护措施如下:

　　1、污水:生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和XX市的有关规定和标准。

　　2、生活垃圾:将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

　　3、噪声:噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

　　4、汽车废气:因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和XX市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

　　第七章项目建设周期与日程安排

　　一、建设方式

　　“该项目”建设按照XX市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

　　二、建设进度安排

　　“该项目”总建筑面积约为15万平方米，预计建设周期为3 年，即从2XX4年到2XX7年为建设期，项目建设实施进度为:

　　1、2XX4年6 月之前完成前期准备工作。

　　主要包括:协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计七通一平、工程招投标等。

　　2、2XX4年7 月至2XX7年7月为施工工期，竣工验收。

　　第八章经营管理方式

　　一、经营设想

　　1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。

　　2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。

　　第九章投资估算

　　一、成本构成

　　宗地占地338亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成:

　　1、土地费用

　　宗地因历史原因，需投入补偿清算费用2XX0万元

　　土地方拆迁等补偿费用:3.5万/亩×338=1183万元

　　小城镇建设费用:1万/亩×338=338万元

　　农民与乡镇补偿费用:3XX元/m× *338 =6760万元

　　其中包含已付土地方费用2XX万元

　　总计:投入土地成本1XX81万元

　　2、土地出让金

　　3、其它投入

　　二、项目设计

　　方案A:以0.6容积率做中高档TOWNHOUSE项目预计

　　×1XX0×0.6=13.5万m2

　　销售按65XX元/ m2计，13.5×65XX=8.78亿元

　　方案B:以0.8容积率做中低档 TOWNHOUSE项目预计

　　×1XX0×0.8=18万m2

　　销售按55XX元/ m2计，18×55XX=9.9亿元

　　方案C:以1.3容积率做多层带电梯计

　　×1XX0×1.3=29.3万m2

　　销售按4XX0元/ m2计，4XX0×29.3=11.72亿元

　　三、成本测算:

　　A、以收入最低的方案A设计

　　项目总额(万元) 标准

　　1、土地费用2、土地出让金 1XX814507 见上表述以2XX元/m2计

　　3、建安费用 33750 按建安平米造价25XX元/m2

　　4、勘测费5、设计费6、可研方案咨询7、执照费8、规划方案咨询 113830763876

　　9、基础设施10、临时水电路 405076 3XX元/m2

　　11、监理费12、质量监督费13、标底招标费14、绿化建设费15、公共配套费16、市政公用设施费17、不可预见费 378953810840513501890

　　合计 58580

　　固定成本合计58580万元

　　2、经营成本

　　项目总额(万元) 标准

　　销售费用管理费用财务费用 175617564686 销售额2%固定成本8%

　　合计 8198

　　3、毛利:销售额-固定成本-经营成本

　　=878XX-58580-8198=21022万元

　　B、以方案B设计

　　1、因费用计算以建安费比率计，故分类为:

　　项目总额(万元) 标准

　　1、土地费用2、土地出让金 1XX814507

　　3、建安费用 45XX0 建安单平米25XX元

　　4、其它综合 2070 建安费4.6%

　　5、基础设施费6、公共配套7、市政设施费 54XX54018XX 3XX元/m230元/m21XX元/m2

　　8、不可预见费 2250 建安×5%

　　合计 71648

　　2、经营成本

　　项目总额(万元) 标准

　　销售费用管理费用财务费用 198019805732 销售额2%固定成本8%

　　合计 9692

　　3、毛利:销售额-固定成本-经营成本

　　=9.9-7.2-1= 1.6亿元

　　C、以方案C计:

　　项目总额(万元) 标准

　　3、土地费用4、土地出让金 1XX815860 以建安平米2XX元/m2计

　　3、建安费用 43950 15XX元/m2计

　　4、其它综合 2332 建安费4.6%

　　5、基础设施费6、公共配套7、市政设施费 879010143380 3XX元/m230元/m21XX元/m2

　　8、不可预见费 2535 建安×5%

　　小计 77942

　　9、销售费用10、管理费用11、财务费用 235023506235 销售额×2%×2%固定成本8%

　　合计 10935

　　12、毛利: 28323

　　第十章项目经营策划

　　一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述

　　本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近，分布不均匀。随着XX市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。

　　二、TOWNHOUSE市场需求分析

　　中国正式加入WTO以后，世界5XX强企业有近2XX家在XX开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体;XX2XX8奥运会申办成功以后，据了解XX现有宾馆饭店的接待能力尚有近50%的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体;随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次:

　　1、外籍购买群体

　　1.1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员

　　XX作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对XXTOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。

　　1.2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

　　这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷XX东北部地区的TOWNHOUSE。

　　2、国内购买群体

　　2.1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英

　　这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。

　　2。2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才

　　这些人员构成城市的“中产阶级”，他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高，价格优惠和付款方式灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。

　　2。3、私营企业业主

　　国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。

　　三、项目市场走向

　　目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是:交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。

　　从近期XX的TOWNHOUSE项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。

　　1、周边环境

　　本项目位于XX五大水系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2 公里，南部为XX嘉浩别墅城、XX名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。

　　2、建筑设计

　　本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，根据不同的户型，设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目标是建设成为XX市标志性的TOWNHOUSE建筑。

　　3、环境设计

　　将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。

　　4、户型设计

　　多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到5XX余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。

　　5、室内设施及功能

　　5.1、充分引入智能化概念。综合布结入户，预IDD电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。

　　5.2、分户供冷(暖)，便于自主控制温度。

　　5.3、高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。

　　6、配套服务设施齐全，特设会员俱乐部

　　6.1、康体设施:游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。

　　6.2、咖啡厅、餐厅。

　　6.3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。

　　7、物业管理

　　聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如:送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。

　　四、项目优势分析

　　1、绝佳地理位置

　　本项目位于XX五大水系之一的温榆河的东北部，沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。

　　2、便利的交通

　　地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2公里。

　　3、独特的生态旅游环境

　　XX市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。

　　五、项目价格优势

　　“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7XX0-9XX0元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地，是XX市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后，项目价格提高还有潜力。

　　六、该项目经营策划

　　1、项目定位

　　1.1、项目定位依据

　　1.1.1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程

　　XX市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着XX市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点

　　1.1.2、中国正式加入WTO对本地区的影响

　　据悉，全球5XX强大企业中已有近二百家在XX设立了分支机构或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进XXTOWNHOUSE市场的进一步发展。

　　1.1.3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

　　由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷XX北部地区的TOWNHOUSE。

　　1.1.4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才

　　这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的.品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。

　　1.1.5、私营企业业主

　　随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。

　　1.2、定位设计

　　1.2.1、构思的原点:缔造“真豪宅”，展现高尚生活的家居。

　　1.2.2、真豪宅理念:不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每一个细节上突显出“名家风范”。

　　1.2.3、本可研所应体现的价值

　　任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所(最基本的含义)，而是包含更为广义上的意义:实际价值和心理价值。

　　2、本项目的卖点

　　卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点:

　　2.1、地处XX“温榆河绿色生态走廊”;

　　2.2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到5XX余平米豪华型TOWNHOUSE。

　　卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。

　　好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。

　　3、竞争对策

　　对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。

　　4、增加项目的附加值

　　如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑:

　　4.1、丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包括:

　　4.1.1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。

　　4.1.2、社区室外环境由境外设计公司设计。

　　4.1.3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。

　　4.1.4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。

　　4.2、使用高品质的建筑材料及设备包括:

　　4.2.1、卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒、摩恩等。