xxxx置业有限公司成立于2006年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约112757平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。
xx项目多层住宅一期共12栋楼(414套)、二期共11栋楼(356套)均已全部售罄，分别于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼(住宅320套、门面房178间)，最后一批房源于2012年12月交付使用。
由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算;通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款;其他一些需要关注的事项。
一、xx项目整体经济效益测算
1、销售收入
xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米(不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米)，其中：住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止内审日，已实现销售面积共计113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894.05万元，详见下表。
xx项目销售完成情况及待售物业一览表
单位：万元
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附：配套物业表
2、项目工程总投资预算
xx项目工程投资成本预算约29360.94万元(不含资本化利息1003万元)，其中：土地价款5024万元、建筑安装工程成本19681.8万元，单方可售面积工程成本为2307元/平米。截止2012年12月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约1250万元(最终以决算为准)，见下表：
xx项目项目成本估算表：
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3、xx名称项目整体效益测算
如下表，xx项目整个项目净利润约5528.94万元，项目成本净利率18.2%，销售净利率12.3%。以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响。
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从目前来看，销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本，但不能产生利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况，沿街商业门面房可售面积14071.07平米，已销售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估计尚可实现销售额1.161亿元。所以，加大对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、节省管理费用从而使公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小(合计约565万元)，但对整个项目利润还是有一定影响的。
二、主要税种及税收情况
1、主营业务税金及附加
根据以上测算的销售额及现行的税率，xx项目项目应缴纳营业税及附加税共计2491.59万元，其中：多层住宅1099.8万元，小高层及商业1391.79万元，见下表。
营业税金及附加表
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2、土地增值税
xx名称的土地增值税清算，从理论上讲如果将多层住宅与6栋小高层住宅(包括底层商业)作为两个独立体进行清算，税负应该是最低的，但xx项目开发分期的实际情况不一定支持这种清算办法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负，待下一步咨询税务部门及税务师所后相关人士后再进行一
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次测算。为测算该项目整体经济效益提供数据，现将xx项目作为一个开发主体整体进行测算，该项目应缴纳增值税1436.6万元。
土地增值税计算表
单位：万元
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3、各项税金实际缴纳情况
xx项目项目于2007年开始缴纳各种税款，截止2012年12月，xxxx置业有限公司已向国家累计缴纳税款共计2645.59万元，其中：营业税1626.45万元，土地增值税292.57万元，企业所得税460.88万元。详见下表。
公司历年税款缴纳情况一览表
单位：万元
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4、公司尚需缴纳主要税收
xx名称项目至全部销售完毕清盘，尚需缴纳营业税等主要税种金额共计3336.72万元，其中：营业税618.25万元;土地增值税1144万元;企业所得税1382.1万元，见下表。
公司尚需缴纳的主要税款
单位：万元
三、其他需要关注的.事项
1、关于营业收入确认的时点问题
截止内审日，xxxx置业有限公司账面历年累计确认营业收入11140万元(其中：2010年确认收入10941万元)，账面预收账款(房款)余额为21471万元。从xx名称工程实际进度来看，楼盘已竣工验收且已交付使用，这些预收的房款应该具备收入确认条件，按规定应在当年报表确认营业收入，反映项目实际利润并上缴企业所得税。但报表确认收入、利润后，上缴税款可能会给公司年末年初资金带来一定的压力。xx公司在确认收入时适当提高销售成本，待所得税清算时再作调整以缓解资金压力，以免税务部门认为延迟纳税等带来不必要的麻烦。
2、内部单位走账形成的长期挂账不能得到处理
xxxx置业公司“其他应付款”科目下涉及内部单位有近10家，其中有借方有贷方，这些挂账的往来款与对方单位未形成及时对账、相互独立。建议对集团内部各公司之间的往来业务进行一次清理，应收、应付款能并的就合并，多方债权债务通过三方协议等方式进行处理。同时外部单位账款年末应取得对方单位确认函，核实债权债务。减少关联资金交易的数额，降低税务风险。
3、地下车库问题
在核对项目可售房源时，发现该第一期多层取得的预售许可证和房屋面积测绘报告中都没有关于地下车库的数据，而第二期多层取得预售许可证和房屋面积测绘报告都有关于地下车库明确的数据。就这一现象我们咨询了工程及销售部门，但对造成这种现象的原因都不太清楚。目前这两种类型车库已同样在对外销售，将会不会给公司带来什么不良后果。建议工程部门与当时提供测绘报告的部门联系，问明产生这种结果的原因。
以上内容及数据供参考，不足之处请多指正。
20xx年1月16日
XXX有限公司
审 计 报
项目编号：内审字[20XX]第003号 项目名称： 报告时间： 被审计单位：
【项目概述】
审计目的
1、核实某某公司的财务状况和经营成果
告
2、核实某某公司是否存在舞弊、浪费以及其他重大不合理现象 审计范围
业务范围：某某公司所有与财务数据相关的业务 组织范围：某某公司的财务部门、业务部门、公司领导。 期间范围： 20XX年 月 日-20XX年 月 日
资料范围： 财务报表、凭证、银行对账单、资产盘点表、合同、公司管理制度等(详见资料清单)。 审计方法
审计依据和标准：会计准则、各项税收法律法规等
审计流程及方法：首先审阅了财务资料，然后根据审阅中注意到的金额较大、性质异常的事件开始重点关注，收集相关证据以证明是否正常合理，最后与有关当事人进行沟通等方式以确定违规事实是否存在，最后出具审计意见。
【审计总体结论】
经过审计。我们认为某某公司财务资料所反映的财务状况以及当期的经营成果与公司的实际状况基本一致，在审计中没有发现某某公司存在重大差错、舞弊现象，公司的会计凭证和经营成果是真实可信的。
附：报表项目解析如下： 一、资产负债表主要项目
资产负债表简表
单位名称：**公司
20xx年12月31日
单位：万元
资产负债表主要变化项目简析如下： (一)期末流动资产与期初相比减少 元
1、 货币资金减少 亿元，主要变化及原因如下：
2、 存货减少 亿元，其中原材料和产成品分别减少 万元和 万元， 造成。
其中主要原材料和产成品存量和单价变化如下：
存货中的主要原材料、产成品存量、单价变化情况表
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3、 预付账款……
(二)非流动资产增加 元
1、固定资产项目 2、长期股权投资 3、在建工程减少 主要投资项目如下表：
(三)流动负债减少 元，主要由于 。 (四)非流动负债增长 元，主要系。
二、利润主要项目
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利润表简表
单位名称：某某公司
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年 单位：万元
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简析：
其中毛利贡献结构及毛利率变动情况如下：
【审计过程与意见】
此次审计，审计小组成员针对等。
总体看来，某某公司在制度健全和运行方面比较到位。财务工作规范、准确地反映了公司的资产状况和经营成果。但在公司日常管理上，尚有部分细节需要进一步进行明确， 一、公司制度健全方面
审计建议：(落实部门：)
二、资产管理
(一)低值易耗品管理
审计建议：(落实部门：) (二)固定资产及在建工程管理
审计建议：(落实部门：) (三)存货管理
审计建议：(落实部门：) 三、费用管理
四、员工社保管理
审计建议：落实部门( ) 五、部分企业风险提示 (一) (二)
六、公司财务手续的规范运作方面，账务核算的精确性
(一) 审计意见： (二) 审计意见： (三) 如： 审计意见： 。。。。。。
(十)财务工作细节中，发现有不规范之处，特说明如下： 1、 2、 审计意见：
【审计总体结论】
审计组将审计结果向 进行专项汇报， 指示： 1、
10、其他相关问题相关责任部门限期整改，并将整改措施及结果一周内反馈给审计组。
审计组
20xx年 月 日
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