整体资产评估报告
资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。整体资产评估报告应该怎么写?
整体资产评估报告
中化国际控股有限公司：
中化国际建设集团股份有限公司：
某某资产评估(武汉)有限公司接受泛海控股有限公司(以下简称“中化控股”)及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日2013年5月31日的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查，对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在2013年5月31日的市场价值作出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
(一)委托方及被评估单位：中化国际控股有限公司
1、注册地址：北京市朝阳区工人体育场西路18号光彩国际公寓1号楼底商3C
2、法定代表人：卢志强
3、注册资本：人民币21000万元整
4、实收资本：人民币21000万元整
5、公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
6、经营范围：许可经营项目：(无)。一般经营项目：实业投资、资产管理;经济技术管理咨询;出租位于北京市朝阳区工体西南角光彩国际公寓的办公用房;
7、截止2013年5月31日，公司注册资本为人民币21000万元。
目前企业股权构成如下(单位：人民币万元)
股东名称 投资金额 投资比例
卢志强 16200 77.14%
黄琼姿 2400 11.43%
卢晓云 2400 11.43%
合计 21000 100%
委托方二：中化国际建设集团股份有限公司
中化国际建设集团股份有限公司由中化国际控股集团股份有限公司和北京市小梅沙实业股份有限公司于1994 年7 月出资组建，现股权情况为：
投资者名称 投入资本(万元) 投资比例
中化国际控股集团股份有限公司 440919.913554 96.75%
北京市小梅沙实业股份有限公司 14811.263246 3.25%
合 计 455731.1768 100%
1、注册地址：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层
2、法定代表人：卢志强
3、注册资本：455731.1768万元
4、实收资本：455731.1768万元
5、公司类型：其他股份有限公司(上市)
6、经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：承办国内外投资开发项目;经营房地产业务及物业管理;投资兴办实业(具体项目另行申报);资产管理;建筑设备、建筑装饰材料的购销;自有物业租赁;企业管理咨询
7、中化国际建设集团股份有限公司于1994年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000046。截至2011年末，公司总资产为234.37亿元，总股本为4,557,311,768股。中化国际建设集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力，产品覆盖普通住宅、商务公寓、酒店、写字楼及大型城市综合体等多种业态。对品质不懈追求、对细节力求精致、对服务专业用心，中化国际建设始终如一，致力于为客户提升价值。中化国际建设目前拥有17家控股子公司，开发的项目分布于北京、深圳、武汉、上海、杭州、青岛等中心城市，知名项目包括北京中化国际居住区、光彩国际公寓、深圳中化国际拉菲花园、武汉中央商务区项目、杭州中化国际中心、青岛中化国际名人广场等众多建筑精品
(三)投资性房地产
(1)投资性房地产的分类
投资性房地产包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。
(2)投资性房地产的计价
投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，外购或自行建造的投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
(3)投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
深圳市万泽房地产开发有限公司近二年及基准日当年资产负债情况
见下表：
(四)其他评估报告使用者
资产评估管理机构、国有资产监督管理部门及其他相关部门。
二、评估目的
本次资产评估受中化国际控股有限公司及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，中化国际控股有限公司拟转让其所持有的北京光彩置业有限公司35%出资权及相应权益所涉及的光彩国际公寓房地产提供公允价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为房地产。
评估范围：纳入评估范围的光彩国际公寓的房地产总面积7405.99平方米，房产用途为商业。其产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际有限公司位于北京光彩国际公寓的7405.99平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。目前商业部分房产在对外出租，出租面积为5665.98平方米，未出租面积为1740.01平方米。
以上委估对象用地性质均为出让，评估范围包含房地产分摊的土地使用权价值。
评估范围为委托方提供清单所列示的评估基准日的资产，从而确定其基准日止的价值。本次评估的范围以企业提供的清单为准。
纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本项目评估基准日为：2013 年 5 月 31 日。
1、本评估基准日是在保证与会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。
2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。
本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：
一)行为依据
1、双方购买协议
2、中化国际控股有限公司、中化国际建设集团股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书
二)法律依据
1、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法实施细则》;
2、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》;
3、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》;
4、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;
5、国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。
三)准则依据
1、中国注册会计师协会关于印发会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知;
2、财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》;
3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189 号);
4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号);
5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);
6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);
7、《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号);
四)权属依据
1、被评估单位的营业执照等;
2、主要购置合同、发票，以及有关协议、合同书、建筑施工预决算书等财务资料。
五)取价依据
1、公司提供的 2009 年-2013 年资产负债表、利润表等财务会计资料，历史与现行资产价格资料、历史用户统计资料，未来发展规划及盈利预测方面的资料;
3、北京科技出版社《资产评估常用数据参数手册》;
4、网上公示的现行写字楼、商铺等出租信息资料;
5、委托方提供的历史的与现行的房屋租金价格资料;
6、重要的付款凭证及发票;
7、房屋出租行业分析资料;
8、wind 资讯金融终端;
9、中化国际控股有限公司 2009 年-2013 年的财务会计资料;
10、资产现状现场调查;
11、公司有关管理层和基层工作人员对公司发展前途、市场前景预测、企业销售、成本、投资、管理等意见;
12、有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。
六)参考资料及其他依据
1、委托方及产权持有者申报的《资产评估申报明细表》;
2、委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项的说明;
3、会计凭证、会计报表及其他会计资料;
4、评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料。
七、评估方法
《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——不动产》和有关评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法(资产基础法)。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。
(一)评估方法的选取
1.本次评估的技术思路
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，本次评估对象是商业性房地产，主要用途为对外出租经营并产生收益，而目前房地产市场上的同类型、同一区域的类似商业性房产的交易案例不多，不宜采用市场法进行评估。所以选取收益法作为本次评估的基本方法。
2.评估方法
收益法
由于评估对象为经营性房地产，采用收益法首先确定评估项目的年总收益，扣除年经营费用，计算出年纯收益，通过适当的资本化率进一步求取房地产总价格，得出委估对象房地产现值，其计算的结果比较客观。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向求取评估对象的价值。
一般公式:收益法=(未来年租金-应缴纳的税费)/(折现率-增长率)
式中：
P ——评估值;
i ——年序号;
r ——房地产的资本化率
Ri——未来第i年的预期收益;
A——年金
n ——收益年期
t ——收益年期
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