城市拆迁调研报告1
城市拆迁安置工作成为城市建设中的难题，已经成为社会各界的共识。拆迁安置而引发的社会矛盾层出不穷，被拆迁人家庭矛盾激化为社会矛盾，已成为社会不安定因素的重要隐患，尽管化解这些矛盾纠纷占据了政府部门大量的精力，仍然需要各有关方面继续努力，共同钝化和调解因此而产生的各类纠纷矛盾，维护社会政治稳定。现就化解被拆迁人家庭内部矛盾，钝化与拆迁人的矛盾纠纷，谈谈个人看法。
一、城市拆迁安置工作中的主要矛盾纠纷。
当前，城市拆迁安置工作中引发的社会矛盾纠纷主要有：拆迁人和被拆迁人之间、被拆迁人家庭内部、家族内部等主体之间的矛盾；执法部门和被拆迁人、拆迁人内部矛盾、拆迁人和上级管理部门之间等矛盾纠纷。在这些矛盾纠纷中，拆迁人内部矛盾、拆迁人和执法部门以及和上级管理部门之间等矛盾，属于行政管理部门的内部矛盾，在此不作赘说。化解被拆迁人家庭、家族内部矛盾，处理好拆迁人与被拆迁人的矛盾纠纷，是当前做好拆迁安置工作的重要工作，关系到维护社会稳定的大局。
二、被拆迁人家庭内部以及和拆迁人之间矛盾纠纷的分类。被拆迁人家庭内部以及和拆迁人之间的矛盾纠纷大致可以分为以下几类：
（1）被拆迁房屋为祖产，需要进行遗产继承；
（2）被拆迁房屋为共同产权的，需要分割析产；
（3）产权人的产权和居住人的居住权矛盾纠纷；
（4）被拆迁房屋补偿款多少的评估计算；
（5）被拆迁附属物补偿和计算；
（6）留念现有居住区的人文环境，需要放弃现居住条件，变更和转变现有的邻里关系和生活习惯；
（7）未来购置房屋的迫切需求和现有经济条件的差距，以及期望有所改善面临的经济困难；等等。
三、城市拆迁安置工作中主要矛盾纠纷产生的原因。
综合分析来看，有被拆迁人思想认识上的差距；有对政策不了解、不理解、有误解的；有工作人员认识不到位，操作有误、工作不当造成的；有被拆迁人家庭内部矛盾引起的；有被拆迁人为增多房屋补偿进行谈判而采取的双簧策略；也有新闻媒体报道引起的误解等等。四、钝化和调解这类纠纷的思路和方法。在城市拆迁安置工作中，各种矛盾纠纷的产生有不同的原因，拆迁人在这些矛盾纠纷的产生、发展、钝化和调解中，都处在一个相对主动的地位，在被拆迁人家庭、家族内部矛盾方面，又处在一个比较超脱的地位，因此，在钝化和调解这些矛盾纠纷中，代表拆迁人工作的人员应站在一个较高的层面，联合当地的社区居民委员会调解人员共同做好钝化和调解工作。
1、树立强烈的依法拆迁的指导思想。一是建立比较完善的法律法规；二是加强依法拆迁的法律宣传咨询；三是严格按照法定程序操作拆迁工作；四是依法调解各类家庭内部矛盾；五是严格要求工作人员遵守工作纪律，坚持公正、公平、服务的拆迁指导思想。
2、强化拆迁工作的宣传鼓动工作，宣传拆迁有关政策法规、拆迁程序，大力宣扬支持旧城改造工作光荣，弘扬为旧城改造作贡献的精神，鼓励、提倡奖励期间搬迁。
3、拆迁工作人员要积极主动地调解各种因拆迁而引起的纠纷。有限度地介入被拆迁人家庭内部矛盾纠纷，积极引导其依法处理和化解纠纷，引导其成员互谅互让，妥善地运用亲情伦理关系化解纠纷。
4、拆迁工作人员要深入被拆迁人家庭，进行较为广泛的调查研究，在深入交谈中建立信任、感情，设身处地为被拆迁人着想，帮助他们了解政策、理解政策、执行政策，在政策允许范围内帮助他们联系家庭实际，设法解决他们的实际困难，化解因拆迁引起的矛盾纠纷。
5、对拆迁安置中的家庭矛盾纠纷要分门别类，采取不同方式方法给予解决。
（1）属于祖产继承的矛盾，一般不宜对其实施产权置换。拆迁人员应尽早动员其先公证，由于产权人去世，可以借拆迁这个机会，通过公证进行遗产处分，达到了结过去的纠纷。同时，又要注意到现居住人的实际情况，依法保障居住人的权利，化解遗产处分可能产生的新矛盾。在动员小桃园周某某处分遗产继承过程中，拆迁工作人员一方面宣传《继承法》有关遗产权规定，另一方面宣传《拆迁法》有关保障居住人权利的规定，劝说其12个继承人依法分割、以情处理，达到依法继承处分和依德亲情处分相结合，妥善处理了拆迁与继承之间的矛盾；
（2）共产房屋要动员其共产人尽早协商。原小桃园葛某某家九人共产，拆迁人员动员其长子从上海多次来宁处理共产拆迁矛盾，宣传有关政策，劝说其充分考虑产权所有和保障现居住人的居住权利的关系，运用法与情的融洽，终于化解了纠纷，顺利实施了搬迁，拆迁人员的有限度介入是处理好这类矛盾纠纷顺利搬迁的重要因素；
（3）要把动员寻找过渡房和奖励政策宣传工作结合起来。要把奖励政策宣传到位，要劝说其尽早联系确定过渡房，必要时可帮助联系承租过渡房，协助办理租赁手续，特别是对特困拆迁户来说，奖励费是一笔不小的数目，可以抵算好几个的租房费用，帮助他们解决不小的困难；
（4）要宣传政府的经济实用房政策，要对照条件尽早申报，以便尽可能拿定主意，做好搬家的准备；
（5）对有购买商品房倾向的住户，也可帮助联系购买商品房，但一般劝其先过渡再买房，以便有充足的时间去选购商品房；
（6）对拆迁政策法规要不厌其烦的反复宣传，努力使被拆迁人在思想上深深地扎下依法拆迁的根；
（7）补偿计算要认真计算、细致核对、不得有误，工作人员的工作失误将会在被拆迁人心目中产生不信任感，这种负面效应影响很大。
6、关于搬家时间的矛盾。在这个问题上拆迁人和被拆迁人在利益上是一致的，但是表现在言行上是不一定相同的，有时候表现出明显的“要求早搬”和“不急不忙”之间的冲突矛盾。在搬家时间上，拆迁工作人员要尊重民俗，巧妙地利用民间风俗习惯，客观上达到搬家造势的效果。一般XX人有吉利日子逢八（8日、18日、28日）搬家的风俗，因此，要在每旬的8日前要着重做好造势工作，掀起相对集中搬家的高潮。
7、妥善处理好违法建筑问题。作为一种特殊的历史现象，在坚持城市管理依法治理，违法建筑将退出历史舞台的过程中，应采取历史地对待的办法予以妥善处理。特别是一部分违法建筑已成为贫困家庭的部分生活来源，拆迁将使这部分家庭生活更加困难。
分析其难有四：
一是，种种历史原因使之而建。待改造的老城区，是贫困人群相对集中的地区，尤其是下关区的部分棚户区更是违法建筑的重灾区。由于种种历史原因，有一些居民因为家中人口多、住房紧张而搭建了临时建筑，以解当时居住困难的燃眉之急，有的是长期居住至今。
二是，不得已出租收取租金。也有部分挤居在很小的房屋里，将这些违法建筑出租收取租金，以补贴家庭生活开支。
三是，拆迁失去重要的生活来源。在相当一部分下岗、失业人员家庭中，出租违法建筑的收入已经成为家庭生活的重要来源。拆迁将必然直接减少这部分家庭的生活来源。有的因此失去原先已有的生活保障。
四是，拆除补偿少，买房困难。这部分居民的合法房屋相对较少，拆迁后所得补偿款少，搭建的违法建筑在拆迁中的补偿数额有限，拆迁了买不起住房，直接降低居住条件和生活保障。他们对拆迁的抵触情绪最为激烈，聚众闹事，带头上访，影响很坏。拆迁工作人员要认真严肃的做好对违法建筑情况的认定工作。建立健全市民房屋居住信息网络，有效利用住房状况网络资源，剔除另有住房户套用政府优惠政策的现象，确保政府保障居住困难户的政策落实到实处。
8、要采取积极的措施，做好居住、经济困难家庭的拆迁动员工作。一是在调查、动员阶段，要把特困家庭的情况调查清楚，作为一项重要工作来做好。
二是在动迁过程中，工作人员要为他们多想办法、多出主意、多多帮忙，运用各种可用政策，帮助他们解决实际困难，那怕是解决一点点困难，他们都会千感万谢的，将会换来对拆迁工作的支持；他们的带头搬家，还会在不那么困难的被拆迁人中产生无形的督促积极影响；他们的先行搬家，更不会成为一些闹事者利用工具，作为要挟政府部门的筹码。重视做好这部份群众的工作，将会产生事半功倍的效果。
9、做好拆迁政策的宣传解释工作。当前，居民们对拆迁部门依据《XX市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第203号令）不理解，强烈要求部门按照江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》执行。该条例与市政府203号令相比，一是在被拆迁房屋区位基准价、被拆迁房屋的用途、房屋建筑补偿面积等认定上都有新的规定；二是省《条例》1月1日开始执行已近半年，而《XX市城市房屋拆迁管理办法》未能及时修改。三是在事关被拆迁人利益的区位基准价、房屋建筑面积等补偿标准的认定上，省《条例》明显优于XX市拆迁管理办法，如省《条例》规定“房屋建筑面积应当按照土地使用面积计算”，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分每平方米按区位价补偿。而《XX市城市房屋拆迁管理办法》规定“被拆迁房屋的建筑面积以所有权证或其他合法房产凭证的记载为准”，对土地面积大于建筑面积的没有任何补偿，这对于以平房为主的老城区有院落的住户，这一问题的尖锐性更为突出。
尤其是贫困家庭来说，更是难以接受的，无疑使他们损失相当可观的补偿款。去年小桃园地区南段拆迁工作刚开始，因媒体误导地级调整的传言，影响被拆迁人的情绪，后来经及时工作，比较顺利的实施了拆迁。今年，小桃园地区北段拆迁以后，被拆迁人多次聚众到市政府上访，要求按照省《条例》执行，给拆迁工作带来很大影响。上访的主要理由是住宅日益市场化，商品房和二手房价日涨月升的情况下，被拆迁人因拆迁补偿明显受损，强烈要求尽快变更《XX市城市房屋拆迁管理办法》，或者说调整下位法。按上位法规定补偿被拆迁人，维护被拆迁人的上位法赋予的合法权利。对这一问题要做出妥当的解释：一是宣传目前实行的《XX市城市房屋拆迁管理办法》是根据国务院拆迁法制定的，市政府新《管理办法》没有出台以前，仍然执行现行的203号令。二是宣传好困难家庭享受政府关于“经济实用房”政策，这是化解当前拆迁安置中住房困难户的纠纷矛盾的'重要而有效的方法；三是建议有关部门尽快按照上位法规定的要求，评估现行实际房价，作为滞后《管理办法》的实际操作政策，先行操作，保障上位法明确赋予的被拆迁人利益。
城市拆迁调研报告2
城市房屋拆迁是一项社会活动，涉及多种法律关系，具有很强的时间性、政策性和计划性，它活动的每一步都涉及到人与人之间的关系，涉及到拆迁关系人之间的权利义务，涉及到千家万户的切身利益，涉及到城市建设的总体布局和城市功能的提高，涉及到社会的方方面面。总之城市拆迁是一个系统的社会工程。之所以如此，笔者就当前城市房屋拆迁工作应注意的几个问题谈谈自己的观点。
一、政府应该从城市房屋拆迁的实施程序中完全脱离出来城市拆迁是一种民事活动。是被拆迁人通过放弃被拆迁房屋及其附属物，以货币形式或产权调换的形式而取得拆迁补偿；拆迁人通过对被拆迁人进行拆迁补偿而取得拆除被拆迁人房屋及其附属物的权利的活动。现行的《城市房屋拆迁管理条例》也明确规定了“县级以上地方人民政府是负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。”就是说城市拆迁工作已由原来的政府行为，转为民事行为，是拆迁人与被拆迁人双方的民事活动。政府在城市房屋拆迁活动中的法律地位不再是领导者，而是监督者、管理者。因此，政府必须从城市房屋拆迁的实施程序中脱离出来，行使好“三种权利”，即：拆迁计划权，监督管理权，行政执法权。再不能既当“运动员”，又当“裁判员”，切实履行依法保护拆迁当事人各方合法权益的职能，使城市房屋拆迁完全按照市场规则来运作。
二、拆迁管理部门应该从宏观上加强对拆迁规模的计划与控制城市房屋拆迁是一项系统工程，涉及到城市建设规划，城盘区域发展，城市国民经济计划，居民安居乐业，城市社会稳定等重大问题。因此，城市房屋拆迁必须按计划、有步骤地进行，坚持符合城市规划的原则。规划是城市建设和开发的生命线，也是城市房屋拆迁的生命线；规划是制定拆迁计划的依据，拆迁计划又是实施规划的前奏曲。如果拆迁计划缺乏科学性，不按规划定计划，必然导致拆迁工作滥而无序，难而无策。
三、制定和完善拆迁补偿安置政策是当务之急现行《城市房屋拆迁管理条例》已经实施一年的多了，有些地方拆迁仍按原条例办事，补偿安置政策还是以前的，引发了不少上访、围攻、堵门、堵塞交通等事件。因此，当前当务之急是尽快制定或完善既切合本地区经济规律和社会发展的要求，又符合现行条例规定的拆迁补偿安置政策。既要防止拆迁人为牟取暴利而任意压低拆迁补偿、安置标准，又要防止被拆迁人漫天要价，胡搅蛮缠。众所周知房屋拆迁受损失、受影响最大的是被拆迁人。因此，希望相关部门在制定拆迁安置政策时，尽可能在政策上给被拆迁人一个宽松的补偿安置的选择方案，如货币补偿，产权调换，城镇廉租房，经济适用房等。不能采取单一性或类似于单一性补偿、安置方案。没有挑选余地的补偿、安置方案，会使城市房屋拆迁工作陷入困境。
四、拆迁人要注意准确定位自己城市拆迁本身是民事活动，民事活动中的拆迁当事人法律地位是平等的。
集中表现在：
1、享有平等的保护自己民事权益不受侵犯的权利；
2、享有在行政裁决和民事诉讼中平等地位的权利；
3、各自都有不服拆迁管理行政行为，并提起诉讼的权利；
4、各自都有权放弃或处分自己权利；
5、都有遵守拆迁法律、法规和拆迁期限的义务；
6、都有接受拆迁行政管理部门依法管理、监督的义务；
7、都有履行拆迁合同约定的义务；
8、都有履行法院对拆迁纠纷所作的已发生法律效力的判决、裁定的义务。
总之，拆迁人无论是手握大权的政府机关，还是腰缠亿元的开发商，在拆迁中他与平民百姓的身份是平等的，法律地位是平等的。而现在有些开发商或拆迁人在拆迁中不能准确的定位自己，故意夸大拆迁的行政意义。有的不是与被拆迁人平等协商，而是把申请行政强拆或申请法院强拆放在前提，有的该测算补给被拆迁人的，而漏算、少算、甚至故意不算。这结真让人们百思不得其解。
五、要注意加强拆迁队伍素质的培养和教育从当前拆迁市场来看，能胜任城市拆迁工作的拆迁企业还为数不多，他们除了机构的功能不健全，自有资金缺乏，抗风险能力差等原因外，主要还是队伍不适应拆迁工作市场化运作的要求，技术、经济、管理人员明显缺少，尤其缺少能熟练掌握与拆迁相关的法律、法规、政策以及其他拆迁业务知识的人，缺少有一定社会阅历、工作经历，且知识渊博的、资深的、善做思想工作的人。城市房屋拆迁工作是做人的工作，是危险性很大的工作，是利益冲突最突出的工作，因此，建议城市房屋拆迁管理部门不仅要严格房屋拆迁许可证的颁发，还要加强对拆迁人员的资格培训，尽快培养一批能掌握拆迁政策法规、熟悉拆迁业务、接受群众监督、遵守职业道德的拆迁业务骨干充实到拆迁队伍中去，实行无证不上岗的制约机制。
六、要稳妥应对城市房屋拆迁工作中出现的新问题现行《城市房屋拆迁管理条例》已经在原条例基础上作了较大的、切合实际的修改。
但是社会又进步了，经济又发展了，很多新情况新问题又表露出来，如：
1、对私营企业、外资企业等私有厂房、设施的拆迁，如何补偿和安置？
2、企业拆迁后，职工解除合同的损失谁补偿？
3、对征用已拍卖、出让、租赁给个人或股东使用的土地的剩余使用年限的经济补偿谁承担？
4、对恶意违章搭建、抢种抢植企图套取拆迁补偿的，如何处罚？
5、拆迁计划制定后，拆迁地块上的建筑物、种植物的现状保全工作由谁完成？
6、拆迁中房地产评估机构如何确定和监督？
等等，这些问题已经给城市拆迁工作带来了影响。立法部门应尽快修改、制定《城市房屋拆迁管理条例》或补充办法外，建议当前各地应根据实际情况制定相应的政策。使拆迁中的私有企业财产权、职工收益权和其他土地使用权都得到有效的保护，使他们的损失减少到最低限度。同时，加大对借拆迁之机套取拆迁补偿的违章搭建、违法种植等违法行为的制止力度，确保城市拆迁与管理工作有序进行。
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